Kira Tespit Davası ve Önemli Noktaları

Kira tespit davaları, kiracılar ve ev sahipleri arasındaki kira bedelinin veya diğer kira şartlarının belirlenmesi amacıyla başvurulan hukuki süreçlerdir. Bu davalarda, kiracıların ve ev sahiplerinin haklarını korumak için dikkat edilmesi gereken önemli noktalar bulunmaktadır.

Kira tespit davaları, genellikle ülkenin kira kanunlarına dayanır. Kiracılar veya ev sahipleri, kira artışı talepleri veya kira sözleşmesinin şartlarının belirlenmesi gibi konularda mahkemeye başvurabilirler. Bu süreçler, genellikle yerel yargı birimlerinde yürütülür ve belirli yasal prosedürlere tabidir.
Kirayı yeniden tespit etmek için mahkemeler genellikle bilirkişilere başvururlar. Bilirkişiler, kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesi konusunda uzmanlaşmış kişilerdir ve mahkemeye kira tespiti konusunda yardımcı olurlar. İşte bilirkişilerin kirayı yeniden tespit etme süreci genel olarak şu adımları içerir:

• Kira Piyasası Araştırması: Bilirkişiler, benzer konum ve niteliklere sahip kiralık mülklerin piyasa değerini araştırır. Bu araştırma, aynı bölgedeki benzer özelliklere sahip kiralık mülklerin kira bedellerini içerir.
• Kira Sözleşmesinin İncelenmesi: Bilirkişiler, ilgili kira sözleşmesini detaylı bir şekilde incelerler. Kira sözleşmesinde belirtilen şartlar, kira artışlarını, özel koşulları ve diğer önemli detayları belirlemek için göz önünde bulundurulur.
• Mülkün Değerlendirilmesi: Bilirkişiler, kiralık mülkün fiziksel durumu, konumu, özellikleri ve çevresel faktörler gibi faktörleri değerlendirirler. Bu değerlendirme, mülkün kira değerini etkileyen unsurları belirlemeye yardımcı olur.
• Tarafların Görüşlerini Almak: Bilirkişiler, kira tespit davasında tarafların görüşlerini alırlar. Kiracı ve ev sahibi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kendi argümanlarını sunarlar ve bilirkişilere bilgi verirler.
• Rapor Hazırlama ve Mahkemeye Sunma: Bilirkişiler, yaptıkları araştırmalar ve değerlendirmeler sonucunda bir rapor hazırlarlar. Bu raporda, kira bedelinin yeniden tespiti için öneriler ve gerekçeler bulunur. Rapor, mahkemeye sunulur ve kira tespiti sürecinde önemli bir referans noktası oluşturur.

Bilirkişilerin yukarıdaki adımları takip ederek kira bedelini yeniden tespit etme süreci, adil ve tarafsız bir sonuç elde etmeyi amaçlar. Mahkeme, bilirkişi raporunu dikkate alarak kararını verir ve kira bedelini belirler. Bu süreç, kiracı ve ev sahibinin haklarını korumak ve adil bir kira bedelinin belirlenmesini sağlamak için önemlidir.

Kiracılar, kira tespit davalarında kira bedelinin adil bir şekilde belirlenmesini ve kiraya ilişkin diğer şartların yasalara uygun olmasını talep ederler. Kiracılar, kira artışlarına karşı korunma altındadırlar ve kiraya ilişkin önemli değişikliklerin önceden bildirilmesini talep edebilirler.

Ev sahipleri, kira tespit davalarında adil bir kira bedeli talep edebilirler. Ancak, bu taleplerin yasalara uygun olması ve kiracının haklarını ihlal etmemesi önemlidir. Ayrıca, ev sahipleri, kira sözleşmesinin şartlarını değiştirmek istediklerinde yasal prosedürlere uygun davranmalıdırlar.

Kira tespit davaları karmaşık olabilir ve tarafların haklarını korumak için profesyonel danışmanlık ve hukuki destek alması önemlidir. Bir avukatın, sürecin her aşamasında rehberlik etmesi ve taraflara doğru bilgi sağlaması, davaların adil bir şekilde sonuçlanmasına yardımcı olabilir.

….İcra iflas kanunun 42.maddesi uyarınca “Bir paranın ödenmesine veya bir teminatın verilmesine dair olan cebri icralar takip talebiyle başlar ve haciz yoluyla veya rehnin paraya çevrilmesi yahut iflas suretiyle cereyan eder.”denmektedir.
Somut olayda, davacı Silivri Sulh Hukuk mahkemesinin 03.07.2014 tarih ve 2013/138 esas 2014/564 karar sayılı ilamı ile tespit edilen kira alacağının tahsili için davalı hakkında 17.09.2014 tarihinde yaptığı ilamsız takip ile toplam 4.998,07 TL alacağının yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, davalı 08.10.2014 tarihinde takibe itiraz etmiş ve takip durmuştur. Takibe konu alacak, tespit niteliğinde kira alacağı olarak düzenlenmiş olup, alacağın varlığı, miktarı ve muaccel olup olmadığı yargılamaya muhtaç olup, kayıtsız şartsız para borcu ikrarını da içermediğinden, bu tür bir alacağa bağlı olarak ilamlı takip yapılamaz. Bu husus mahkemenin de kabulündedir. Ancak, ne var ki ilamsız takip yapılabilir. Borçluya İİK’nun 60. maddesi uyarınca ödeme emri gönderilebilir.
Bu durumda mahkemece, davacının iddia ettiği alacağın varlığı hususunda araştırma yapmak ile varılacak sonuç uyarınca karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi isabetsiz olup, bozmayı gerekmiştir…..

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 19.06.2017 tarihli ve 2016/852 E., 2017/10439 K. sayılı kararı

Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir. Taleple bağlılık ilkesi emredici hüküm olup, taraflarca ileri sürülmese dahi resen gözetilmesi gerekmektedir. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede taşınmazın teslim edilmesi gerektiği tarih 22/08/2017 tarihi olup, dava tarihi 06/12/2017 tarihidir. Davacının 22/08/2017-06/12/2017 tarihleri arasındaki süreye ilişkin kira kaybı zararı tespit edilerek hüküm altına alınması gerekirken, Mahkemece talep aşılmak suretiyle yargılama sırasında taşınmazın 02/11/2018 tarihinde davacıya teslim edilmesi sebebiyle 22/08/2017-02/11/2018 tarihleri arasındaki süre ve davacı vekilinin ıslah dilekçesi dikkate alınarak dava tarihinden sonraki sürede dahil olacak şekilde kira kaybı zararının hüküm altına alınması isabetli olmamıştır. Bu sebeple davalılar vekilinin istinaf başvurusu usulen yerinde görülmüş ve Dairemizce 22/08/2017-06/12/2017 (3 ay 15 gün) tarihleri arasındaki süreye ilişkin kira kaybı zararı hesaplanarak ve bu süreye ilişkin davacı vekilinin ıslah dilekçesi dikkate alınarak davanın kabulüne ve 27.999,90 TL kira kaybı zararı hüküm altına alınmıştır. Davacı vekili tarafından dava 10.000,00 TL bedel üzerinden açılmış, ancak bilirkişi tarafından dava tarihinden sonraki süreci de kapsayacak şekilde hesaplama yapılması ve kira kaybı zararının 128.473,00 TL olarak belirlenmesi sebebiyle ıslah dilekçesi ile talep arttırılarak bu miktar üzerinden taleplerinin kabulü talep edilmiştir. Ancak söz konusu ıslah dilekçesi dava konusu edilen süre için hesaplanan miktara ilişkin yani arttırılan 17.999,90 TL bedele ilişkin olarak geçerli olup, dava konusu yapılmayan miktarın ıslahı da söz konusu olmayacağından dava konusu yapılmayan süre için hesaplanan 100.473,10 TL bedele ilişkin olarak geçerli değildir ve yok hükmündedir. Bu sebeple ıslah edilip hüküm altına alınmayan miktara ilişkin davanın reddine karar verilmemiş ve bu kısma ilişkin davalılar lehine vekalet ücreti ve yargılama giderine hükmedilmemiştir. Davalılar vekili tarafından faize ilişkin aleyhe istinafa da gelinmediğinden faize ilişkin hükme de dokunulmamıştır. Açıklanan nedenlerle, davalılar … Tic. A.Ş. ve …vekilinin istinaf başvurusunun usulen kabulü ile, ilk derece mahkemesi kararının HMK’nın 353/1-b2 maddesi uyarınca kaldırılmasına, yeniden yargılama yapılması gerekmediğinden Dairemizce yeniden esas hakkında karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

İstanbul BAM 13. Hukuk Dairesi, 25.01.2024 tarihli ve 2021/1494 E., 2024/78 K. sayılı kararı